Wer eine Gastronomieimmobilie wie z.B. ein Restaurant oder Hotel verkaufen oder verpachten möchte, sollte sich sorgfältig auf die Weiter- bzw. Übergabe vorbereiten. Im Gegensatz zum Verkauf von privat genutzten Immobilien ist die Wertermittlung und Vermarktung von Hotelimmobilien weitaus aufwändiger und schwieriger. Aufgrund der vielen Besonderheiten empfehlen wir, sich für einen Fachmakler und fachlich versierten Sachverständigen zu entscheiden, der den Wert Ihres Gastronomieobjektes ermittelt.
Grundsätzlich ist ein Verkauf von Unternehmen der Gastronomie/Hotellerie komplex und kann sich über mehrere Monate / Jahre hinziehen. Bei Ihrem Unternehmen sollte es sich dann auch um einen laufenden Betrieb handeln, denn ein geschlossenes Haus, möglicherweise auch noch ohne Inventar, hat nur einen sehr geringen Wert im Auge eines neuen Betreibers. Selbstverständlich können Sie uns auch bei einer Bewertung ansprechen.
Möchten Sie als ein komplettes Gewerbe in der Gastronomie/Hotellerie verkaufen/verpachten, idealerweise mit Firmennamen, nachweisbaren Umsätzen, Mitarbeitern, Inventar etc. sind wir als Immobilienvermittler und Unternehmensberater der richtige Ansprechpartner. Wir sind Sachverständige BVFS und seit über 30 Jahren spezialisiert im Hotelbereich.
1. Gibt es den richtigen Zeitpunkt, um ein Hotel bzw. eine Gastronomie zu verkaufen?
Es lässt sich schwer vorhersagen, wann der richtige Zeitpunkt ist, ein Hotel oder eine Gastronomie zu verkaufen/verpachten.
Sowohl aus wirtschaftlichen wie auch aus persönlichen Gründen, sollte man mit den ernsthaften Verkaufsabsichten sicherlich 1 bis 2 Jahre vor dem Übergabezeitpunkt beginnen. Wichtig für einen Erwerber sind gute Umsatzzahlen sowie gute Bewertungen im Internet. Dies gilt sowohl für einen Kapitalanleger wie auch für einen Betreiber.
Derzeit, nach Corona und den derzeitigen wirtschaftlichen Gegebenheiten stehen einige Unternehmen zum Verkauf bzw. zur Verpachtung. Dies macht sich durchaus im Markt bemerkbar, die Preise sinken auf Grund des Überangebotes und die Vermittlungsdauer wird länger.
Bei einem leerstehenden bzw. geschlossenem Gastronomieunternehmen wird ein Verkauf bzw. eine Verpachtung schwierig und eine Vermarktung muss strategisch anders laufen. Im Gegensatz zu einem laufenden Betrieb kann bei einem geschlossenen Unternehmen immer mit genauer Adresse annonciert werden.
2. Wie lange dauert der Verkauf / die Verpachtung eines Gastrounternehmens?
Ein Verkauf eines Restaurantes, einer Pension oder eines Hotels spricht immer nur eine kleine, bestimmte Zielgruppe an. Die Anzahl der Pacht oder Kaufwilligen ist also grundsätzlich begrenzt. Erschwerend kommt die Finanzierungsproblematik hinzu. Aufgrund dessen kann sich ein Verkauf über mehrere Jahre hinziehen, bei einer Verpachtung einige Monate bis Sie ihr Gewerbe weitergegeben haben.
Beginnen Sie deshalb zeitig mit ihren Planungen und beachten Sie, dass die Vorbereitungen, inklusive der Zusammenstellung aller erforderlichen Verkaufsunterlagen, auch ihre Zeit benötigen.
Wir als erfahrener Fachmakler mit langjährigem Praxiswissen in Hotel und Gastronomie erledigen für Sie alle relevanten Schritte und sorgen dafür, dass Sie ihr Unternehmen verkaufen/verpachten können.
3. Der Ablauf bei Verkauf / Verpachtung ?
Wer also ein Hotel, eine Pension oder eine Gastronomie weitergeben möchte, muss einige Dinge vorbereiten und bei der Vermarktung der Gewerbeimmobilie vieles berücksichtigen. Nachfolgend das wichtigste:
- Verkaufsunterlagen zusammenstellen
Wie bei jeder Immobilienweitergabe, sind für den Verkauf/ die Verpachtung bestimmte Unterlagen unerlässlich. Zu ihnen gehören insbesondere alle Dokumente, die Angaben zur Immobilie beinhalten wie z.B. Grundbuchauszug, Grundriss, Lageplan, Konzession, Pachtvertrag sowie die jüngsten Jahresbilanzen.
Bewertung/Sachverständigengutachten
Bei der Ermittlung eines möglichen Verkaufspreises für ein Hotel/Gastronomie spielt nicht nur die Immobilie, also die Substanz selbst eine Rolle – die Bewertung hängt auch vom Betrieb ab, beispielsweise von der Auslastung, der Betriebsführung, des Inventars und der Lage.
Die Berechnung des möglichen Verkaufspreises erfolgt dann i.d. Regel nach dem Ertragswertverfahren, bzw. einer Mischkalkulation auf Basis Immobilie, Inventar und Umsatz/Erlös. Wer sein Gastronomieunternehmen weitergeben will, sollte also frühzeitig die Immobilie bzw. das Unternehmen bewerten lassen.
Bei der Ermittlung der Pachthöhe (des Pachtzinses) geht man meist von einem Prozentsatz des Umsatzes aus, der dann monatlich gezahlt wird. Die Alternative ist die Festpacht, die sich meist an den örtlichen Gegebenheiten bemisst. Oft wird bei einer Übernahme für die ersten Monate eine niedrigere Pachtsumme festgelegt.
Zielgruppe definieren
Die potenziellen Kaufinteressenten hängen von der Art Ihres Gastronomie gewerbes ab. So wird ein kleines individuell geführtes Haus oder eine Pension, die verkauft/verpachtet werden soll, in der Regel nur für einen privaten Betreiber von Interesse sein. Größere Hotels -so ab ca. 75 Zimmern und Citylagen- kommen eher für Hotelketten und Investoren in Betracht.
Je nach Betriebsart ist also eine regionale bzw. überregionale Vermarktungsstrategie erfolgreich. Hier ist der Fachmakler mit seinem Wissen erforderlich, der über entsprechende Kontakte verfügt
Vermarktungsstrategie und Diskretion
Erstellt werden sollte ein bebildertes und aussagekräftiges Exposé. Professionelle Innen- und Außenansichten sind erforderlich. Achten Sie beim Erstexpose aber auf Neutralität und annoncieren Sie diskret.
Der Verkauf/ die Verpachtung sollten sich i.d.R. weder beim Personal noch bei Gästen herumsprechen, da es schnell zu Gerüchten kommen kann. Dies kann sich auf einen Verkauf/eine Verpachtung negativ auswirken. Es ist möglich, dass gute Mitarbeiter kündigen und der Ruf des Hotels leidet, was sich wiederum negativ auf den Kaufpreis auswirken kann.
Haben Sie einen erfahrenen Hotel-/Gastromaklerbeauftragt, dann wird sich dieser um alles kümmern. Oft hat er eine große Kunden-/Interessentenkartei.
Der Verkaufsabschluss
Nachdem der Kauf-/Pachtinteressent gefunden ist, muss die Seriosität und die Finanzkraft sowie möglicherweise die Berufsqualifikation gut geprüft werden.
Ist dies alles sichergestellt, muss bei einem Immobilienverkauf ein Notar beauftragt werden, möglichst mit Erfahrung in der Hotellerie/Gastronomie.
Bei einem Pachtvertrag empfehlen wir einen Rechtsanwalt bzw. einen fachlich versierten Berater hinzuzuziehen.
Bei beiden Vertragsarten ziehen Sie bitte unbedingt Personen Ihres Vertrauens hinzu und unbedingt einen Steuerberater, der prüft, was und wieviel von Ihrem Erlös versteuert werden muss.
Wir als H.J.K. Hotel- und Gastronomievermittler kennen zwar aus fast 30jähriger Tätigkeit fast alle Arten der Übergabe vom „Share Deal“ über den „Asset-Deal“ bis zu diversen Kaufpreisvarianten, aber wir dürfen -und tun dies auch nicht- keine Steuerberatung durchführen.
4. Die Bewertung – Einflussfaktoren
Die Bewertung einer Gastronomie, einer Pension oder eines Hotels ist nicht mit einer Wertermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung vergleichbar. Bei einem Gastronomieunternehmen spricht man von einer Betreiberimmobilie.
Es ist nicht nur die Immobilie mit dem Grundstück zu bewerten, auch der Betrieb, also Umsatz/Gewinn müssen berücksichtigt werden. Für Betreiberimmobilien gilt es also in der Regel eines der Ertragswertverfahren anzuwenden, ev. unter Berücksichtigung des Immobilienwertes.
Meist ist der Ertragswert niedriger wie der Immobilienwert !
Nachfolgen die wichtigsten Faktoren einer Wertermittlung bei Gastrounternehmen:
- Lage
Wie bei jeder Immobilie ist die Lage eines der wichtigsten Faktoren, wobei bei Gastrounternehmen die Erreichbarkeit, die Parkflächen sowie die Nutzergruppen wie Urlauber, Geschäftsreisende oder Seminarteilnehmer besonderer Beachtung bedürfen.
2. Baujahr und Zustand
Entspricht die Gastronomie/das Hotel den heutigen Bedürfnissen der Gäste ? Wurde regelmässig renoviert und ist die Bausubstanz in Ordnung?
3. Größe des Unternehmens
Wieviel Sitzplätze hat der Gastrobereich und wie viele Zimmer hat das Hotel? Kleine Pensionen mit bis zu 10 Zimmern, werden meist als Liebhaberei betrachtet. Meist können hier keine grossartigen Gewinne erzielt werden. Hotels/Pensionen mit bis zu 50-60 Zimmern sind geeignet für den privaten Hotellier. Hotelketten suchen Hotels ab ca,. 75 Zimmer.
In der Gastronomie ist die Sitzplatzanzahl schwer zu bestimmen. Spezialitätenrestaurants kommen schon mit ca. 30-40 Plätzen aus im Gegensatz zu vielen asiatischen Restaurants mit Buffets, die selten unter 120 Sitzplatze haben.
4. Miete/Pacht
Wie hoch sind die möglichen Pachteinnahmen, die sich erzielen lassen?
5. Inventar
Wem gehört das Inventar von der Küche mit Geräten über das Besteck bis zur Einrichtung und wie alt ist das Inventar?
Oft wird der Inventarwert, also der Sachwert überschätzt. Zu berücksichtigen ist auch, das z.B. ein Hotel ohne Inventar keine Erträge erwirtschaften kann und demnach der Ertragswert gegen Null tendiert.
6. Rechtliche Gegebenheiten
Hier heist es festzustellen, welche Nutzung des Grundstückes und des Gebäudes zulässig sind. Handelt es sich z.B. um ein Vollhotel oder ein Hotel „garni“, (Konzession) ist eine Außenterrasse erlaubt. Was besagt der Brandschutz und welche Auflagen gibt es. Gibt es Lieferantenverpflichtungen wie z.B. Brauereibindungen, die manchmal sogar im Grundbuch eingetragen sind.
Die Auflistung, die nur einige wichtige Punkte auflisten kann, zeigt wie umfangreich und kompliziert eine Wertermittlung ist. Wobei im Endeffekt -wie immer- der Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird.
5. Benötigte Unterlagen beim Verkauf!
Ihr Käufer oder Pächter und auch eventuell die finanzierende Bank möchten vorab Informationen über Ihr Unternehmen haben. Bitte stellen Sie bei dem Interessenten vorab sicher, dass dieser seriös ist und über Eigenkapital verfügt. Wir machen immer wieder die Erfahrung, dass sehr viele Interessenten „träumen“ und keine Finanzierung darstellen können. Beim Verkauf haben wir es immer wieder auch mit unseriösen -vorwiegend aus dem Balkon- Interessenten zu tun.
– Grundbuchauszug
– Lageplan/Flurkarte
– Baulastenverzeichnis
– Bebauungsplan
– Gebäudeangaben ( Wohn-Nutzfläche, Grundrisse, Baujahr, Renovierungs- und Umbaumassnahmen etc.)
– Energieausweis
– Nebenkostenabrechnung und Betriebskosten
– Verträge (Miet-/Pachtverträge, Lieferantenverträge, Telefon, Reinigungsfirmen, Bettwäsche etc.)
– Inventarauflistung vom Besteck bis zum Mobiliar
– Umsatz und Gewinn (BWA, GuV, Buchungslisten)
– Konzessiosnart
– Stammkundenliste
6. ….. und was Sie vorab klären sollten
Wenn Sie sich über den Verkauf bzw. die Verpachtung im klaren sind, setzen Sie sich vorab mit den steuerlichen Gegebenheiten auseinander.
Je nach Rechtsform und Besitzverhältnissen sowie der Haltedauer der Immobilie gibt es unterschiedliche Besteuerungen. Es ist also ein Unterscheid, ob das Hotel im Betriebsvermögen oder im Privatbesitz ist und es nur eine Betreibergesellschaft gibt. Auch Ihr Alter und ob es sich um eine Betriebsaufgabe handelt, kann unterschiedliche Steuersätze ergeben.
Sprechen Sie also vorab mit einem Steuerberater. Achten Sie dabei darauf, dass sich der Steuerberater mit Firmenübertragungen auskennt. Leider machen wir immer wieder die Erfahrung, dass viele unserer Kunden falsch beraten wurden.
7. ….. und zum Schluss -Makler oder Privatverkauf?
Ihr Gastronomieunternehmen können Sie selbst oder mit Unterstützung verkaufen/verpachten. Die Eigensuche nach einem Interessenten ist sicherlich kostengünstiger, setzt aber Ihrerseits Fachwissen, Kontakte und viel Zeit und Mühen voraus. Das sollten Sie nicht unterschätzen, denn ein Verkauf bzw. eine Verpachtung kann sich über Monate hinziehen.
Ein professioneller Fachmakler der Hotellerie/Gastronomie kann Ihnen viel Arbeit abnehmen und Sie unterstützen den optimalen Verkaufspreis zu erzielen und den seriösen Betreiber/ Käufer zu finden.