Planungs- und Entscheidungshilfen
mit Tipps und Tricks für
– Verkäufer und Käufer
– Verpächter und Pächter
– Existenzgründer
im Bereich Hotellerie und Gastronomie
Sinn und Zweck dieser Website
Als H.J.K. Unternehmensberatung sind wir nun seit über 25 Jahren auf dem Markt als Berater tätig. Neben der reinen
Beratung beschäftigen wir uns schwerpunktmäßig mit der Vermittlung von Pensionen, Hotels und Gastronomiebetrieben.
Auf Grund der Problematik bei:
■ der Objektwahl
■ der Preisfindung von Immobilie und Inventar
■ der Bestimmung des Standortes
■ der Finanzierungsmöglichkeiten
■ der Klauseln im Pacht- oder Kaufvertrag
■ und …… v.a.m.
haben wir uns entschlossen für (zukünftige) Gastronomen und Hotelbetreiber einen kleinen Leitfaden zu schreiben indem sowohl
der Verkäufer/Verpächter als auch der Käufer/Pächter eine Menge an Informationen findet um eine erste Vorauswahl treffen zu können.
denn ca. 70% der Unternehmensübernahmen scheitern in den ersten 5 Jahren, weil ein falsches Konzept zu Grunde gelegt wurde, ein
falsches Objekt zu einem überzogenen Preis erworben/angepachtet wurde oder weil man die Kosten scheute für eine vernünftige Beratung.
Nachfolgend wird versucht auf Fragen einzugehen, die sich auf der einen Seite dem Verkäufer/Verpächter bei der Vermietung stellen aber
auch dem Existenzgründer/Käufer/Pächter bei der Übernahme eines Gastronomiebetriebes.
Bedanken möchte ich mich insbesondere bei meinen ehemaligen und bei meinen jetzigen langjährigen Mitarbeitern
Bettina Wirtz, Hildegard Schmenk, Susanne Gombert-Kriebel, Angelika Hobler und Frau Gertrud Hümbs die aus ihrem täglichen
Umgang mit unseren Kunden wertvolle Hinweise und Tipps zu diesem Handbuch beigesteuert haben.
In der Überzeugung Ihnen hiermit eine erste praktische Hilfestellung zu bieten, wünschen wir Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben.
Ihr H.J.K. -Team
Bevor wir auf allgemeine Regeln eingehen vorab einige
wichtige Infos zu Fragen die uns immer wieder gestellt werden:
Lärmschutz in der Gastronomie
Außengastronomie
So muss auch in lauen Nächten die Nachtruhe beachtet werden, die das Gesetz von 22 Uhr abends bis sechs Uhr morgens festgesetzt hat. Die Nachtruhe gilt selbstverständlich auch innerhalb der Kneipe oder im Restaurant. In einigen Bundesländern gibt es Sonderregeln für Biergärten. So dürfen die Gäste beispielsweise in Nordrhein-Westfalen bis 24 Uhr draußen sitzen bleiben, müssen aber die Lärmgrenzen einhalten – also deutlich leiser sein. Außerdem sind in der Außengastronomie grundsätzlich keine Musikanlagen oder vergleichbare Beschallung erlaubt. Ausnahmen gibt es lediglich bei Großereignissen, zum Beispiel bei der Fußball-Europameisterschaft.
An Feiertagen gehen die Einschränkungen noch weiter. Zu den Hauptzeiten der Gottesdienste zwischen 6 und 11 Uhr sind in der Regel Musik- und Unterhaltungsveranstaltungen untersagt. An den sogenannten stillen Feiertagen wie Karfreitag sind gar keine öffentlichen Veranstaltungen erlaubt.
Betriebseröffnung: Schallschutz beachten
Wenn Sie eine Gaststätte aufmachen, müssen Sie bereits bei der Eröffnung nachweisen, dass Sie Vorkehrungen zum Schallschutz getroffen haben. Handelt es sich um einen Biergarten oder einen Terrassen-Ausschank, prüfen Sie, ob aufgrund der Lage besondere Schutzsysteme gegen Wind und Lärm erforderlich sind. Wie hoch der Lärmpegel sein darf, haben die jeweiligen Länder in Immissionsschutzgesetzen festgelegt. Entscheidend ist die tatsächliche Geräuschkulisse und gemessen wird die Lautstärke im Zweifelsfall am offenen Fenster bzw. in der Wohnung des Anwohners.
Wenn Sie sich als Gastronom nicht an die Lärmgrenzen halten, müssen Sie mit Auflagen rechnen – vor allem dann, wenn sich Nachbarn bei der Verwaltung beschweren. Sie dürfen dann beispielsweise nur einmal im Monat Livemusik anbieten oder müssen Türen und Fenster der Gaststätte nach 22 Uhr geschlossen halten. Achtung: Falls Sie derartige behördliche Auflagen bekommen, sollten Sie sich unbedingt daranhalten. Ansonsten entzieht Ihnen die Gemeinde Ihre Konzession und Sie müssen Ihren Betrieb schließen.
Da die Sperrzeiten kommunal sehr unterschiedlich gehandhabt werden, informieren Sie sich am besten vor Ort. Im Zweifel haben die Anwohner die besseren Karten. Tipp: Damit Ihre Gaststätte auch langfristig gut läuft, sollten Sie versuchen, mit den Nachbarn ein gutes Verhältnis herzustellen. Damit vermeiden Sie von vorneherein Beschwerden wegen Lärmbelästigung.
Sondernutzung Bürgersteig
Ob dies erlaubt ist oder nicht, hängt in der Regel von der Breite des Gehwegs und vorhandenen Freiflächen ab. Es muss eine Mindestbreite Platz für Fußgänger bleiben. Wie viel ist in den Kommunen verschieden. Informationen darüber erhalten Sie beim zuständigen Ordnungsamt.
Dort müssen Sie auch die Sondernutzung des Gehwegs beantragen. Denn Straßen, Fahrradwege und Bürgersteige dürfen zwar von allen genutzt werden. Dies gilt aber nur für den allgemeinen Verkehr –den sogenannten Gemeingebrauch. Werbeschilder oder Tische und Stühle zählen nicht dazu, da hier der wirtschaftliche und werbliche Zweck im Vordergrund steht. Sprecehn Sie aber im Vorfeld mit dem Amt über die Nutzungsgebühren, diese können richtig ins Geld gehen. Ein Rechenexempel!
Gaststättenkonzession
Wer eine Gaststätte betreiben will, muss sich dafür eine Erlaubnis der zuständigen Behörde besorgen –im Amtsdeutsch als Konzession bezeichnet. Diese soll sicherstellen, dass Sie Ihr Handwerk verstehen, keine Gesundheitsgefahren für Ihre Besucher vom Restaurant ausgehen und Sie zuverlässig arbeiten. Sie müssen also Ihre fachliche und persönliche Eignung nachweisen und belegen, dass Ihre gemieteten Räume für eine Gaststätte geeignet sind.
Ohne Schulden und Strafen: persönliche Eignung
Ihre persönliche Zuverlässigkeit weisen Sie mit diesen Dokumenten nach:
- Polizeiliches Führungszeugnis
- Auskunft aus dem Gewerbezentralregister
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
Damit belegen Sie, dass Sie nicht vorbestraft sind und keine Steuerschulden haben. Außerdem dokumentieren Sie so, dass Ihnen nicht bereits ein Gewerbe untersagt worden ist.
Auch Ihre fachliche Eignung müssen Sie beim Antrag auf eine Konzession aufzeigen. Dafür müssen Sie nachweisen, dass Sie an einer Gesundheitsbelehrung “ Frikadellenkurs genannt“ der IHK teilgenommen haben. Haben Sie eine Ausbildung als Koch oder Restaurantfachfrau abgeschlossen, ist eine Bescheinigung darüber meistens ausreichend.
Infektionsschutz für Arbeitnehmer und Unternehmer
Alle Personen, die in Berührung mit Lebensmitteln kommen – also das Küchen-, Reinigungs- und Servicepersonal und Sie als Unternehmer selbst – müssen in regelmäßigen Abständen außerdem zum Thema Infektionsschutz geschult werden. Das Dokument darf nicht älter als drei Monate sein.
Mit dem Pacht- oder Mietvertrag sowie mit einem Grundriss belegen Sie, dass Ihre Räume für eine Gaststätte geeignet sind. Den Antrag auf eine Konzession stellen Sie bei der Gaststättenbehörde – in aller Regel finden Sie diese bei der Stadtverwaltung/Ordnungsamt. Die Geühren sind von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich.
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Da es einfach zu viele Existenzgründer gibt, die nach einem Höhenflug
ebenso tief herunter fallen nachfolgend die
■ 8 Regeln für Existenzgründer
(gelten im übrigen auch für gestandene Gastronomen und Hoteliers)
■ Verhalten Sie sich wie ein richtiger „Macher“
Wohl jeder hat schon einmal daran gedacht ein eigenes Unternehmen zu gründen. Für die meisten blieb die Selbständigkeit jedoch ein
schöner Traum. Der Grund: Ihnen fehlt der Mut, Entscheidungen zu treffen und ein überschaubares Risiko einzugehen.
„Macher“ dagegen handeln. Sie entwerfen zunächst eine Strategie und legen Termine fest, bis wann welche Aufgaben erledigt sein
sollen. Dabei setzen Macher klare Prioritäten und verzetteln sich nicht. Der erfolgreiche Unternehmer konzentriert sich auf das Wesentliche.
Alle Arbeiten, die ihn von seinem Ziel abhalten, überlässt er lieber anderen. Nebenbei spart er ein kleines Eigenkapital an, denn ganz
ohne Eigenkapital ist zur Zeit eine Existenzgründung in der Hotellerie und Gastronomie nicht möglich.
■ Stellen Sie Ihren zukünftigen Kunden in den Vordergrund
Sicherlich haben Sie eine tolle Geschäftsidee innerhalb der Gastronomie oder Hotellerie entwickelt und sind auch bereit,
mit ganzer Kraft Ihr Konzept umzusetzen. Wissen Sie aber genau, ob Ihre anvisierte Zielgruppe von dem Angebot
überhaupt begeistert ist? Denken Sie in diesem Zusammenhang daran, auch wenn es sich vielleicht banal anhört: „Sie und Ihre
Familie bzw. Ihr Partner müssen in Zukunft vom Geld Ihrer Kunden leben.“ Längst nicht immer machen Niedrigpreise
Kunden zum Stammkunden. Was heute viel mehr zählt – insbesondere in der Gastronomie -, ist guter Service und die
Bereitschaft wirklich zu „dienen“, Wünsche des Kunden frühzeitig zu erkennen und unaufgefordert zu erfüllen.
Dafür sind zufriedene Kunden aber auch häufig bereit, höhere Preise zu akzeptieren.
■ Überzeugen Sie durch höchste Professionalität
Unsere Kunden verlangen und erwarten heute mehr als schlichte Dienstleistung. Sie wollen zusätzlich „Ambiente“
und „persönliche Betreuung“. Dazu gehört heute nicht mehr nur ein schlichtes Prospekt oder eine einfache
Speisekarte und hin und wieder eine Anzeige, die ihre Leistung darstellen – ein kompletter professioneller
Auftritt muss her. Das beginnt schon bei der Geschäftsausstattung wie Visitenkarten, Speisenkarte und
Briefpapier. Selbstgestricktes ist zwar im ersten Moment billiger, die Investition für einen Fachmann
(Werbeagentur, Grafiker) zahlt sich aber dennoch immer aus. Zur Professionalität gehört natürlich auch
überdurchschnittliches fachliches Know-how, entweder in der Küche, im Service oder beim Hotel bei der
Ausstattung. Prüfen Sie, ob es vielleicht Schulungs programme gibt oder spezielle Gütesiegel die Sie
und Ihr Unternehmen vom Wettbewerb abheben.
■ Hüten Sie sich vor all zu großer Euphorie
Die Vorstellung ist traumhaft: sein eigener Chef zu sein und völlig unabhängig zu sein. Arbeiten
wann und wie lange man will, –in der Gastronomie meist dann, wenn die Anderen Freizeit haben-
endlich selbst Verantwortung tragen und das „große Geld“ verdienen. Leider sieht der Geschäftsalltag
in der Hotellerie und Gastronomie nicht immer so schön aus, dass Sie nicht gelegentlich wehmütig an
Ihr Angestelltendasein zurückdenken werden.
Unternehmer erleben zumindest ebensoviel ärgerliches wie Angestellte. Zwei oder drei schlechte Wochen
Auslastung in der Gastronomie oder Hotellerie und schon sind womöglich Lohnzahlungen und eigenen
Gehalt in Frage gestellt. Erlaubt sich ein Mitarbeiter beim Gast einen Fehler, muss der Chef die Sache
wieder ausbügeln. Feiern Freunde und Bekannte, muss der Selbständige meist arbeiten. Der Volksmund
sagt, Selbständige heißen so, weil sie selbst und ständig arbeiten müssen. Wägen Sie also genau ab, was Ihnen
wichtig ist, bevor Sie tarten.
■ Formulieren Sie für Ihr Unternehmen eine Vision
Sie kennen alle den Satz: „Wer nichts wird, wird Wirt“. So einfach lässt sich das Gastgewerbe aber nun mal
nicht auf einen Nenner bringen. Gute Unternehmer wissen genau, wo ihre Firma eines Tages stehen soll,
haben also eine Vision. Halten Sie sich an diese Vorbilder und setzten Sie sich und Ihrem zukünftigen Unternehmen
ein realistisches Ziel.
■ Wo will ich hin?
■ Wo soll mein Unternehmen in einigen Jahren stehen?
■ In welchen Bereichen wollen wir besonders Vorbildlich sein?
■ Welche Vorteile wollen wir unseren Gästen bieten?
■ Wie hebe ich mich von meinem Wettbewerber positiv ab?
Egal welche Vision Sie haben, halten Sie an diesen Zielen nachhaltig fest und richten Sie Ihre gesamte Unternehmensstrategie danach aus.
Prüfen Sie dann auch regelmäßig sich selbst und Ihre Mannschaft wie weit Sie noch von Ihren Vorstellungen entfernt sind. Dabei berück-
sichtigen Sie auch Ihre persönliche Lebensplanung.
Bedenken Sie aber immer: Eine Vision lässt sich nicht in wenigen Stunden formulieren. Ziehen Sie dabei auch einen fachlich
versierten Unternehmensberater zu rate, auch wenn Sie diese Beratung einige Hundert Mark kostet. Diese Investition lohnt
sich allemal da solch ein Berater meist schon einige –zig Konzepte erstellt und geprüft hat und seine Marktkenntnis
und seine Beratungspraxis Ihnen dazuverhilft ein möglicherweise falsches Konzept in die richtigen Bahnen zu bringen.
■ Hören Sie niemals auf notorische Miesmacher
Selbständige werden von den meisten beneidet. Das äußert sich auf der einen Seite in Bewunderung und Anerkennung,
auf der anderen Seite müssen Sie aber auch mit Neidern rechnen die Ihnen Ihr ganzes Vorhaben mies reden.
Hören Sie aber nicht auf diese Neider und Besserwisser. Natürlich sind Sie mit Ihrem Umstieg ins Unternehmerlager
ein Risiko eingegangen, haben die Sicherheit eines gleichbleibenden monatlichen Einkommens aufgegeben, aber
denken Sie daran: Arbeitsplatzsicherheit gibt es selbst bei Großunternehmen nicht mehr.
Natürlich werden Sie finanzielle Durststrecken erleben, manchmal vielleicht sogar an Aufgabe der Selbständigkeit
denken. Diese Situationen haben aber alle Gründer durchgemacht, die heute ihr eigenes Gastronomieobjekt
oder ihr eigenes Hotel bewirtschaften. Nehmen Sie die Herausforderung an und starten Sie durch!
■ Weihen Sie Ihre Familie frühzeitig in Ihre Pläne ein
Die meisten Jungunternehmer müssen in der Startphase gleich an zwei Fronten kämpfen.
Zum einen geht es darum das eigene Gastro-Objekt in Schwung zu bekommen. Zum anderen gilt es häufig,
den verärgerten Lebenspartner/in zumindest halbwegs bei Laune zu erhalten.
Der beklagt sich nicht nur über den knappen Etat für die Haushaltskasse, er beklagt sich zusätzlich noch über
das kaum noch stattfindende Familienleben. Die Kinder sehen Vater oder Mutter nach Geschäftsgründung nur
noch selten, Zeit für gemeinsame Unternehmungen gibt es kaum noch. Und kommt der gestresste Firmenchef
nachts nach Hause, gibt’s Krach, weil er sich den familiären Problemen nicht mehr stellen kann oder will.
Gründe, die schon viele Ehen von Existenzgründern zum Scheitern gebracht haben. Um solche privaten Katastrophen
zu verhindern, sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrem Partner.
■ Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Finanzierung
Fangen Sie sofort an zu sparen und legen jeden Groschen für Ihr Ziel zur Seite. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital
ist zur Zeit in der Gastronomie und Hotellerie nicht möglich.
Bei Häusern zur Pacht wird in der Regel eine Ablöse für Groß- und Kleininventar gefordert. Dieses Inventar finanziert
Ihnen keine Bank, mit viel Glück vielleicht eine Brauerei!
Als weiteres wird bei Pachtobjekten eine Mietkaution in Höhe von 3-6 Monatsmieten als Sicherheit gefordert. Auch hier
kommen leicht einige zigtausend Mark zusammen. Bei guten Kontakten zu Ihrer Hausbank kann man diese Summe vielleicht
in Form einer Bankbürgschaft hinterlegen.
Bei Häusern zum Kauf, dem Endziel eines jeden Gastronomen, müssen Sie soviel Kapital in der Tasche haben, dass Sie mindestens
30% des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten (ca. 5-9% vom KP) zur Verfügung haben. Näheres s. unter dem Kapitel Finanzierung.
Die nachfolgenden Aussagen helfen Ihnen bei der Frage:
| Bin ich ein Unternehmer? | ja | nein |
| Können Sie persönliche Niederlagen gut verkraften? | ||
| Schaffen Sie in den meisten Fällen, was Sie sich vornehmen? | ||
| Versuchen Sie Konflikte rasch zu lösen? | ||
| Halten Sie Teamarbeit im Unternehmen für einen wichtigen Erfolgsfaktor? | ||
| Sind Sie in der Lage, andere Menschen von Ihrer Meinung zu überzeugen? | ||
| Können Sie nach der Arbeit richtig abschalten? | ||
| War Ihr Gesundheits-Check beim Hausarzt O.K.? | ||
| Halten Ihre Freunde und Bekannte Sie für einen Unternehmertyp? | ||
| Haben Sie gute Kontakte zu Ihrer Hausbank und führen Sie Ihr Konto im Plus? | ||
| Verfolgen Sie regelmäßig die Wirtschaftsnachrichten in der Presse? | ||
| Macht es Ihnen nichts aus unter großem Druck zu arbeiten? | ||
| Gehen Sie gerne überschaubare Risiken ein? | ||
| Ist selbständiges Arbeiten ohne Anleitung für Sie selbstverständlich? | ||
| Haben Sie Erfahrung mit Führungsaufgaben? | ||
| Bereitet es Ihnen Spaß komplizierte Aufgaben und Sachverhalte zu lösen? | ||
| Spornt Sie Stress eher an, als er Sie belastet? | ||
| Sind Sie sich darüber im klaren, dass Unternehmer häufig „Klinken putzen“ müssen? | ||
| Können Sie sich vorstellen zu arbeiten, wenn Freunde und Bekannte Freizeit haben? | ||
| Können Sie andere Begeistern und zählt Selbstbewusstsein zu Ihren Eigenschaften? | ||
| Sind Sie wirklich bereit Ihren Gästen zu „dienen“, also Dienstleistung für andere zu erbringen? | ||
| Können Sie delegieren und Aufgaben von anderen erledigen lassen? | ||
| Kennen Sie sich in der Buchhaltung aus und haben Sie einen guten Steuerberater auf den Sie sich verlassen können? |
Von diesen 22 Fragen sollten Sie mindestes 15 Fragen mit „Ja“ beantwortet haben. Nur dann entsprechen Ihr Persönlichkeits-
profil und Ihre Einstellungen den Anforderungen an einen Unternehmer!
Bei weniger als 12 „Ja“ fehlen Ihnen wichtige Unternehmereigenschaften.
Unser Tipp: Bleiben Sie im Angestelltenverhältnis!
■ Der Zeitplan
Egal, ob Sie sich selbständig machen möchten oder ob Sie als gestandener Gastronom ein neues Objekt über-
nehmen wollen, kalkulieren Sie mit einem Zeitraum von sechs Monaten bis zu einem Jahr, entscheiden Sie sich
aber schnell –nicht überstürzt- wenn Sie ein geeignetes Objekt gefunden haben.
Der nachfolgende Zeitfahrplan soll Ihnen bei der Vorplanung helfen damit alles steht, wenn Sie Ihr
Objekt gefunden haben.
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Sofort erledigen, nach dem Ihr Entschluss zur Selbständigkeit steht.
■ persönliche Ziele ordnen
■ fachliche Voraussetzungen prüfen
■ Kapitalbasis feststellen
Innerhalb der nächsten 4-6 Wochen erledigen
■ Informationsquellen suchen und nutzen
■ Behörden, Fachverbände und IHK anzapfen
■ einen Fachberater aufsuchen (Das Erstgespräch ist meistens kostenlos, die Stundensätze
schwanken ansonsten zwischen Euro 80,– und Euro 250,–)
■ Markt analysieren
■ Idee überprüfen (ev. zusammen mit einem Berater)
■ Bankgespräch führen und Kreditrahmen ausloten
Innerhalb der nächsten 1-3 Monate erledigen
■ Objekt suchen über Zeitungen oder über Immobilien-
fachmakler der Gastronomie oder Hotellerie
Den Wert des eigenen oder zu kaufenden Gastronomieunternehmens kennen.
Als der Hotelbesitzer Karl V. mit 65 Jahren sein Hotel garni verkaufen will, wird er überrascht. Obwohl er die ganzen Jahre viel zeit Geld und
Energie investiert hat, will niemand sein kleines Hotel garni kaufen, zu dem von ihm geforderten Preis. Was war passiert? Tag für Tag war er
ins Hotel gegangen, hatte unermüdlich gearbeitet und versucht neue Ideen umzusetzen. Morgens fing sein Arbeitstag um 6.30 Uhr an und
endete meist erst nach 22 Uhr. Er hatte durchgehalten und trotz des Wettbewerbes hatte er sich und seine Familie über die Runden
gebracht und sein „Haus“ war fast schuldenfrei. Und nun fand er keinen Käufer. Der Hotelier verstand die Welt nicht mehr. Doch wie
ihm geht es vielen Inhabern kleiner und mittlerer Gastronomie- und Hotelunternehmen. Am Ende ihrer unternehmerischen Tätigkeit
erwarten Sie, dass für ihr „Lebenswerk“ eine erkleckliche Summe herausspringt. So viel eben, um all die investierte Zeit, die Mühe
und das Geld irgendwie vergolten zu bekommen. Diese Rechnung geht jedoch zur zeit nicht auf: Während der Gastronom oft von
einem unrealistischen hohen Firmenwert ausgeht, den er in der Vergangenheit erarbeitet hat, schätzt ein potentieller Käufer den
Unternehmenswert ganz anders ein: Nämlich nur so hoch, wie ihm das Unternehmen auch zukünftige Erträge beschert. Konflikte und
Enttäuschungen auf beiden Seiten sind vorprogrammiert. Das muss nicht so sein. Im Vorteil ist der Hotelier oder Gastronom, der
den Unternehmenswert ganz klar beziffern kann. Und zwar in zweifacher Hinsicht: Mit Hilfe spezieller Verfahren (z.B. Ertragswert-
verfahren oder Discount-Cashflow) kann der Gegenwert des Gastronomieunternehmens auf Heller und Pfennig ausgerechnet
werden. Mit solchen objektiv ermittelten Zahlen –am besten ermittelt durch einen Fachberater in der Hotellerie und Gastronomie- lassen
sich Verkaufsverhandlungen wesentlich besser meistern, als wenn nur spekuliert wird. Leider spielt der Immobilienwert –wenn eine
eigene Immobilie vorhanden ist wie oft bei Pensionen oder kleinen Hotels- nur eine untergeordnete Rolle bei der Preisfindung.
■ Unser TIPP:
Lassen Sie den Unternehmenswert nicht erst feststellen, wenn der Zeitpunkt des Verkaufes gekommen ist und
vor allem: werden Sie steuerehrlich!, denn die Umsatzzahlen und Gewinne sind ein wesentlicher Bestandteil des
Unternehmenswertes.
Wer frühzeitig über konkrete Zahlen verfügt, kann gezielt aktiv werden, um den Wert seines Betriebes langfristig zu
steigern. Und dann sein Unternehmen zu präsentieren, wenn die Erträge hoch sind. Dies hätte auch der Hotelier Karl V.
wissen müssen…….
■ Die Finanzierung
Der Abschluss des Darlehensvertrages bei einer Hotel- oder Gastronomiefinanzierung entscheidet bereits über wirt-
schaftlichen Erfolg oder Misserfolg.
Wer träumt nicht davon irgendwann einmal das eigene Unternehmen zu haben und Chef zu spielen. Warum auch
ein Leben lang Pacht zu zahlen, warum nicht statt dessen das eigene Unternehmen abzubezahlen und somit irgendwann
einmal frei sein von den Launen und des Mieterhöhungen des Verpächters. Denn die Pacht ist meistens die schlechtere Lösung.
Meist werden hohe Ablösesummen erwartet für das Inventar, abgesehen mal von der Kaution und den regelmäßigen Miet-
erhöhungen.
Eine Finanzierung muss jedoch passen und zwar genau auf die Bedürfnisse und vor allen Dingen auf den Geldbeutel.
Was ist bei einer maßgeschneiderten Finanzierung zu beachten?
Neben bestimmten Faktoren wie z.B. tragbare monatliche Belastungen, ausreichende finanzielle Sicherheit für Darlehens-
nehmer, ein hohes Maß an Flexibilität, sowie ein geringer Gesamtaufwand ist die Zinssicherheit der Finanzierung besonders wichtig.
Sogenannte 100 % Finanzierungen ohne jegliches Eigenkapital sind bei einer Geschäfts- und Hypothekenfinanzierung in der
Hotellerie und Gastronomie gänzlich ausgeschlossen, auch wenn in renommierten Tageszeitungen immer wieder Kleinanzeiger mit
solchen Angeboten auftauchen. In über unserer über 10-jährigen Erfahrungen hat solch eine Finanzierung noch nie funktioniert.
Meist wurden aber die Darlehenssuchenden viel Geld los für irgendwelche angeblichen Vorkosten.
Heute erwarten die Finanzierungsinstitute in dieser Branche mindestens ein Eigenkapital zwischen 30 und 40% der Gesamt-
investitionskosten oder Sicherheiten in Form von z.B. anderen Immobilien. Fragen sollten Sie aber auf jeden Fall nach den
Möglichkeiten für Existenzgründer, wobei auch hier ein Mindesteigenkapital von 20% erforderlich ist.
Seien Sie sich darüber klar, dass bei der gewerbliche Hotel- und Gastronomiefinanzierung der Gebäudewert nicht das ausschlag-
gebende Kriterium für die Vergabe des Darlehens darstellt. In der Regel macht das finanzierende Institut enorme Abschläge auf den
Immobilienwert mit der Begründung des Betreiberrisikos und der schlechten Zweitverwertungsmöglichkeit des Objektes.
Damit Sie als Unternehmer, wenn Sie ein geeignetes Objekt gefunden haben, eine erfolgreiche Verhandlung mit der Bank
führen können, nachfolgend einige Tipps:
■ Das A und O der Kreditverhandlungen ist die richtige Vorbereitung. (Professionelle Aufbereitung der Unterlagen
von der Vorhabensbeschreibung bis zu den Unternehmensdaten)
■ Nennen Sie detailliert alle Objektkosten. ( Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten etc.)
■ Lassen Sie ein Ertragswertgutachten erstellen von einem der Verbände oder einem Fachberater der Hotellerie oder Gastronomie.
■ Klären Sie die Beleihungsgrenzen für Ihr zukünftiges Unternehmen?
■ Legen Sie Ihr Eigenkapital dar.( Bargeld, Immobilien, Aktien, Bausparverträge, Lebensversicherungen etc.)
■ Legen Sie der Bank ein tragfähiges Konzept vor, möglichst aufgestellt von Ihrem Steuerberater oder noch besser von
einem Fachberater der Hotellerie und Gastronomie. (Was machen Sie besser oder anders wie der bisherige Eigentümer,
wie betreiben Sie Werbung und PR, Können Sie die Ablauf- und Arbeitsorganisation verbessern, wer vertritt Sie bei Krankheit?)
■ Haben Sie die laufenden Nebenkosten berücksichtigt bei Ihrem Finanzierungsplan? (Instandhaltungen, Strom, wasser, Steuern,
Versicherungen)
■ Welche monatlichen Belastungen können Sie tragen, vor- und nach den Finanzierungsaufwendungen?
■ Haken Sie die nachfolgende Checkliste ab ob alle Unterlagen, die die Bank benötigt, auch vorhanden sind.
Wenn diese Fragen dem Banker schlüssig dargelegt werden und die Unterlagen in der nachfolgenden Checkliste komplett sind, steht
einem guten Finanzierungsgespräch nichts mehr im Wege.
In den nachfolgenden Statements und Checklisten erfahren Sie, was den Wert eines Hotel- oder Gastronomieunternehmens
beeinflusst, wie man den Unternehmenswert langfristig steigert und wann der ideale Verkaufszeitpunkt gekommen ist. Der Kauf-
interessent erfährt im Gegenzug wie er selbst eine erste Werteinschätzung vornehmen kann.
■ Unser TIP für den Käufer:
Dem Kauf muss immer eine gezielte Auswahl und Analyse des zu erwerbenden Unternehmens vorausgehen, um die wirt-
schaftlichen Ziele des Erwerbes zu sichern! Kaufen Sie nie nach Gefühl und schalten Sie sicherheitshalber einen Fachberater
bzw. einen Sachverständigern für Hotellerie und Gastronomie ein.
■ H.J.K.-Checkliste zur Finanzierung von Hotels, Pensionen und Gastronomieunternehmen |
Nachstehend haben wir für Sie kurz zusammengefasst, welche Unterlagen das finanzierende Institut üblicherweise bei der Finanzierung benötigt,
bzw. welche Fragen sich für eine Finanzierung ergeben.
I. Bonitätsdokumentation/persönliche Unterlagen des/der Antragsteller/s:
- a) Darlehensvermittlungsauftrag
- b) Selbstauskunft/Lebenslauf
- c) Qualifikationsnachweise (berufliche Qualifikation, Zeugnisse)
- d) Betreiberkonzept
- e) Dokumentation vorhand. Fremdverbindlichkeiten
(Kopien der Darlehensverträge)
- f) Kopien Lebens- und Sachversicherungen
- g) Eigenkapitalnachweis
- h) Vermögensaufstellung
- i) Einkommensteuerbescheide der letzten 2 Jahre in Kopie
- j) Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate in Kopie
- k) Kopie Personalausweis (Vor- und Rückseite)
II. Objektunterlagen
- a) Farbphotos vom Objekt
- b) Wertgutachten
- c) Hausprospekt mit Zimmerpreisen
- d) aktuelle Flurkarte/ amtlicher Lageplan
- e) Baulastenverzeichnis
- f) Bau- und Ausstattungsbeschreibung
- g) Wohn- und Nutzflächenberechnung
- h) Berechnung des umbauten Raumes
- i) Baugenehmigung (Neubau)
- j) 1 Satz vollständige Bauzeichnungen (inkl. Ansichten u. Schnitte)
III. betriebliche Unterlagen
- a) Kopie des Kauf-/Pachtvertrages
- b) Kopie des Franchisevertrages (bei Anschluss an Hotelkooperation)
- c) Bericht eines Unternehmensberaters/ Wirtschaftlichkeitsberechnung
für die ersten 3 Jahre
- d) aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (vom Steuerberater testiert)
- e) Jahresabschlussunterlagen der letzten 3 Jahre (vom Steuerberater testiert)
- f) ggfs. Handelsregisterauszug
- g) ggfs. Gesellschaftsvertrag
IV Allgemeines
Sind bei einem Neubau die Maßnahmen mit den maßgeblichen Behörden abgestimmt?
Wurde die Heimmindestbauverordnung (Sozialimmobilie) bei der Planung berücksichtigt?
Wird eine Nutzungsänderung erforderlich?
Entspricht das Neubauvorhaben dem Bebauungsplan?
Werden die erforderlichen Konzessionen bei einer Übernahme neu erteilt?
Sind die Brandschutzauflagen nach den neuesten Bestimmungen erfüllt?
Ist ein Fettabscheider (Restaurantbetrieb) installiert?
Der Beleihungsauslauf sollte maximal 80% betragen, d.h. die Differenz zwischen dem vom technischen Sachverständigen und
der kreditgebenden Bank ermittelte Beleihungswert und der gewünschten Finanzierung muss entweder durch Eigenkapital
oder durch die Stellung von Zusatzsicherheiten abgedeckt werden.
Das gleiche gilt für die Kaufnebenkosten.
Grundsätzlich muss nachgewiesen werden, dass aus dem laufenden Betrieb der jeweiligen Einrichtung ein angemessener
Überschuss erwirtschaftet wird.
Unser TIPP:
Viele Banken beleihen heute Objekte in der Hotellerie oder Gastronomie nicht mehr, bzw. erwarten 40-50% Eigenkapital.
Versuchen Sie daher über Brauereien, Automatenaufstellern etc. Entsprechendes Kapital zu bekommen! – Für Inventar
lässt sich über Banken i.d.R. keine Finanzierung darstellen.
Finanzierungen
Die Finanzierung eines (neuen) Hotelobjektes oder eines bestehenden
Betriebes stellt die größte Herausforderung an den Berater dar. Konventionelle Finanzierungs-Methoden (25% Eigenkapital, 75% Kreditinstitut) sind heute so gut wie nicht mehr zu realisieren, da die Kreditwirtschaft sich hierbei sehr bedeckt hält. Unserer Erfahrung nach verlangt die Hausbank eine Eigenkapital-Quote von mind. 40%, und dies kann i.d.R. weder von einem Existenzgründer noch von einem kleinen Hotelier aufgebracht werden.
Also sind andere Finanzierungsmodelle gefragt, und im folgenden möchten wir Ihnen 2 Lösungen aufzeigen, die durch uns in der Vergangenheit bereits öfters erfolgreich eingesetzt wurden:
■ 10-20% Finanzierung durch Investoren
■ Leibrentenfinanzierung
Grundsätzlich funktioniert eine Finanzierung bei allen Modellen um so besser und reibungsloser, je mehr professionelles Zahlenmaterial
vorgelegt werden kann.
Grundvoraussetzungen sind immer eine Standort- und Rentabilitätsberechnung, ein langfristiger Finanzierungsplan und eine Marketing-
Studie.
Führen Sie einfach mit uns ein erstes Gespräch über die Kernproblematik.
■ Finanzierung durch Investoren
Durch den Anschluss an eine große deutsche Kapitalanleger-Gesellschaft beschreitet H.J.K. neue Wege der Finanzierung für potentielle Betreiber, bereits mit 10% Eigenkapital können die Träume vom eigenen Hotel Realität werden, wenn ein tragfähiges Konzept vorgelegt wird. H.J.K. stellt über seine Partner dem neuen Betreiber mit erfolgversprechendem Konzept eine kapitalkräftige Grundstücks-Gesellschaft zur Seite, die bis auf einen Eigenanteil von 10% die restliche Finanzierung gewährleistet und langfristig sicherstellt.
Alternativ zu klassischen Pachtverträgen wird eine Hotel-Betriebsgesellschaft gegründet, in der der neue Betreiber jährlich seinen ursprünglichen Anteil von 10% innerhalb einer Laufzeit von ca. 15 Jahren durch Rücklagen und Dividende auf 100% aufstocken kann und den gesamten Grundbesitz einschl. Betriebsgesellschaft letztlich übernimmt. Die Kapital-Gesellschaft erhält während der Laufzeit lediglich ihre festgelegte Rendite in bankenüblicher Höhe und überlässt das Tagesgeschäft der Betreiber- Gesellschaft.
Während der Laufzeit wird der Betreiber betriebswirtschaftlich betreut
und profitiert vom gesamten Know-How der H.J.K. Berater-Kooperation.
Damit gehören für viele Betriebe problematische Finanzierungs-Modelle wie eine Brauereibindung oder Pachtverträge, die immer wieder für beide Vertragsparteien mit Schwierigkeiten verbunden sind, der Vergangenheit an.
■ Finanzierung durch Leibrente
Immer wieder scheitert der Verkauf eines Hotel-oder Gastronomie objektes – wie bereits aufgeführt- an der Tatsache, dass die
potentiellen Interessenten keine Finanzierung durch ein Kreditinstitut erhalten.
Wir möchten Ihnen heute eine Möglichkeit vorstellen, die mit Hilfe der Hausbank und unseren angeschlossenen Partnern und
dem Bund der Selbständigen bereits mehrfach erfolgreich umgesetzt wurde und bei folgender Konstellation gut passt:
1.) Das Objekt wurde in den letzten 4 – 5 Jahren nachweisbar rentabel geführt.
2.) Es gibt eine gute Beziehung des Eigentümers zu einer lokalen Hausbank
3.) Es liegen keine hohen Hypotheken-Belastungen vor
4.) Ein Nachfolger-Fachehepaar (in Ausnahmefällen auch eine Einzelperson) mit langjähriger Berufserfahrung und
gutem Leumund möchte das Objekt übernehmen. Dies kann auch ein Mitarbeiter des Hauses in einer Führungs-
Position sein, der seit längerem z.B. als Hotelmanager oder Küchenchef im Haus angestellt ist und alle Abläufe
gut kennt.
5.) Kein oder nur geringes Eigenkapital des Nachfolgers
Folgendes, konkretes Beispiel: EURO
| Kaufpreis des Objektes in EURO | 971.455 |
| Auszahlungsbetragin EURO | 511.292 |
| Restbetrag durch monatl. Leibrente auf 20 Jahre einschl. Verzinsung (wird nach Ableben vererbt) pro Monatin EURO | 2.556 |
| Zinsbelastung (7,15%) auf die 511.292 EURO Darlehen/Monat | 3.047 |
| kapitalbildende Lebensversicherung (z.B.: 32 jährige Hotelfachfrau) für die Tilgung des Darlehens, pro Monat | 980 |
| Absicherung der Leibrentenzahlungen durch eine Risiko-LV (im Falle der Berufsunfähigkeit oder Ablebens des Nachfolgers) pro Monat | 95 |
| Ergibt eine monatl. Kapitalbelastung einschl. Zins und Tilgung von:in EURO | 6.678 |
Wenn diese Kapitalbelastung tragbar ist (kann am Besten der das Objekt betreuende Steuerberater ermitteln), steht einem Banken-
gespräch nichts mehr im Wege. Natürlich kann der Auszahlungsbetrag von Fall zu Fall variieren, sollte z.B. noch eine Hypothek in Höhe von
50 % des Kaufpreises abgelöst werden müssen, muss der Auszahlungsbetrag dementsprechend erhöht werden. Zur Tilgung und Absicherung
gegenüber des beteiligten Kreditinstitutes ist auf jeden Fall der Abschluss einer kapitalbildenden LV ratsam.
■ Der Kauf- bzw. Pachtvertrag
Vielen kleinen Gastronomieunternehmen und kleinen Hotels/Pensionen geht es nicht gut. Es wird versucht diese Unternehmen hochpreisig zu verkaufen, bei Pachtbetrieben werden diese lebensunfähigen Betriebe wieder und wieder verpachtet (zu horrenden Preisen) – und immer schneller dreht sich das Roulette in Richtung Zero = Pleite.
Kein Verband und keine Institution kann das verhindern, aber ein seriöses Beratungs- und Vermittlungsunternehmen, welches über
jahrelange Branchenerfahrung verfügt kann hier beratend zur Seite stehen und sollte solche Häuser gar nicht erst vermitteln.
Wir als H.J.K. Hotelfachvermittler und Gastronomieberater möchten Ihnen auch hier ein paar Fallstricke aufzählen die bei einem Kauf
bzw. bei einer Verpachtung zu beachten sind und haben Ihnen auch hier ein 8 Punkte Programm zusammengestellt. Selbstverständlich können und sollen Ihnen diese Punkte nur einen groben Anhaltspunkt geben.
Diese Aufzählung ist lange nicht vollzählig. Selbstverständlich werden Sie aber, wenn Sie unsere Beratung in Anspruch nehmen umfassend informiert.
-
Schauen Sie sich Ihren Vertragspartner (Verkäufer/
Verpächter bzw. Käufer/Pächter) genau an. Schauen Sie sich das Geschäftsgebaren sowohl des Verlegers als
auch des Veräußererst genau an. Holen Sie Informationen ein!
Wie verhält sich z.B. die Brauerei bzw. der Verpächter, wenn die Geschäfte mal nicht so gut laufen?
Als Verpächter/Veräußerer lassen Sie sich von Ihrem Vertragspartner Referenzen, Zeugnisse und einen Eigenkapitalnachweis zeigen.
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Prüfen Sie den Pacht-/Kaufvertrag
Prüfen Sie den Ihnen vorgelegten Vertrag sehr sorgfältig!
Lässt sich das Objekt wirklich wirtschaftlich betreiben?
Ist die Miete/Pacht an einen Index gekoppelt bzw. wie kommt der Verkäufer zu seiner Kaufpreisvorstellung?
Welche Laufzeit hat der Pachtvertrag? (Üblich sind Pachtverträge zwischen 2 und 10 Jahren)
Wie sieht es beim Kauf einer Immobilie mit dem Reparaturstau aus?
Scheuen Sie sich nicht für einige tausend Mark einen Gutachter zu beauftragen!
… und lassen Sie sich nicht auf mündliche Nebenabreden ein, halten Sie alles schriftlich fest.
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Die Ablösesumme
Egal ob Sie kaufen oder pachten möchten, in der Regel erwartet der Verkäufer/Verpächter eine Ablösesumme. Eine Ablösesumme
kann sowohl das Inventar als auch einen Geschäftswert enthalten.
Hier weichen die Vorstellungen der Vertragspartner meist weit auseinander. Der Verkäufer schätzt sein Inventar meist viel zu hoch
ein. Grundsätzlich gilt hier, dass Gleiche wie beim Autokauf –nach Kauf ist das Teil sofort 20% weniger Wert, dann hängt vieles von der Pflege
ab und alles vom Geschmack des eventuellen Pächters/Käufers.
Der Käufer schätz den Wert meist wesentlich zu niedrig ein, da er in den meisten Fällen nicht abschätzen kann was auf ihn bei einer Neuanschaffung zukommt. Gutes Gastro-Inventar ist sehr teuer.
Der Geschäftswert basiert aus Zahlen der Vergangenheit sowie vorhandener Stammkunden. Von Einsteigern wird hier oft außer acht
gelassen, dass man sich bei einer richtigen Neueröffnung erst mal einen Kundenstamm aufbauen muss, und diese Anlaufkosten von
mindestens 6-12 Monaten richtig Geld kosten.
In Zweifelsfällen lassen Sie sich durch ein Beratungsunternehmen wie z.B. H.J.K.eine Inventarwertaufstellung und eine Unternehmens-
wertschätzung erstellen.
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Prüfen Sie sowohl bei Kauf als auch bei Pacht detailliert die
Bezugsverpflichtungen.
Oft bezahlen Sie, wenn Sie Getränke von Brauereien oder Verlegern beziehen bis zu Euro 50,– mehr pro hl als Ihr ungebundener
Wettbewerber. Das sind bei nur 10 hl Umsatz pro Monat bereits Euro 500,– pro Monat. Wichtig ist hier die Gegenleistung zu prüfen.
Was hat die Brauerei oder der Verleger für Sie angeschafft z.B. an Inventar. Auf der anderen Seite sind uns auch Bezugsverpflichtungen
bekannt, die hohe Rückvergütungen beinhalten. Also bitte genau prüfen und nicht sofort ablehnen! – und vor allem auch hier:
keine mündlichen Nebenabreden
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Prüfen Sie die technischen Einrichtungen
Wie sieht die Kühlanlage und die Bierzapfanlage aus?
Ist eine Fettabscheideanlage vorhanden?
Sind die elektrischen Anlagen o.K. und wie sieht die Brandschutzvorrichtung aus. Manchmal wird versucht diesen
Kostenapparat der Erneuerungen auf den Pächter/Käufer abzuwälzen. Abgesehen von diesen Kosten denken Sie bitte
auch an Ihre neue Konzession die bei einer Übernahme wieder von Ihnen als Käufer/Pächter beantragt werden muss.
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Schauen Sie sich die Umsatzzahlen an
Mit Umsatzzahlen ist gemeint, schauen Sie sich die Gewinn- und Verlustrechnung der letzten Jahre an. Glauben Sie nicht der Aussage,
dass der inoffizielle Umsatz doppelt so hoch ist. Die Zeiten, in denen man 100% am Finanzamt vorbei machen konnte sind vorbei!!
Vorsicht ist immer dann geboten, wenn keine ordentlichen Bilanzen der letzten Jahre offengelegt werden und nur mündliche Aussagen
gemacht werden.
Als Interessent an einem Objekt haben Sie aber auch bitte dafür Verständnis, dass der Inhaber/Betreiber nicht direkt beim ersten
Mal seine Bilanzen vor Ihnen veröffentlicht. Üblich ist es mittlerweile sich eine Vertraulichkeitserklärung von Seiten des Interessenten
unterschreiben zu lassen, nach Vorlage eines Kapitalnachweises.
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Fragen Sie die Nachbarn sowie die Ordnungsbehörden
Prüfen Sie, ob es mit den Nachbarn und/oder mit dem Gewerbeamt schon mal Ärger gegeben hat, z.B. Lärm oder Küchendüfte bei der
Gastronomie oder „Stundenübernachtungen“ in der Hotellerie.
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Übergabeprotokoll
Aus unserer Erfahrung heraus sollte bei jeder Übernahme, egal ob Kauf- oder Pacht- ein Übernahmeprotokoll angefertigt werden.
Wie oft haben wir es erlebt, dass auf einmal keine Bilder mehr an der Wand hingen oder das wichtige Utensilien nicht mehr vorhanden
waren, da diese angeblich Privateigentum waren.
Lassen Sie sich also eine detaillierte Inventaraufstellung aushändigen, machen Sie Photos oder einen Videofilm.
Auch gehört in ein Übergabeprotokoll eine Mängelliste wie. Z.B. Zapfanlage defekt etc. Denken Sie daran, jeder Mangel der nicht im
Übernahmeprotokoll festgehalten ist, wird bei Beendigung des Pachtvertrages Ihnen angelastet werden.
Die Beachtung dieser 8 Punkte ist natürlich immer noch keine Garantie dafür, dass Sie mit Ihrem Unternehmen Erfolg haben.
Wir möchten aber Sie als Kunde und Besucher unserer Website auf die größten Problematiken bei einem Kauf oder einer Anpachtung
aufmerksam machen. Wenn Sie alle unserer Tipps beherzigen, können Sie sicher sein, dass das Risiko eines Scheiterns erheblich
gemindert wird.
Ihnen wünschen wir als langjährige Berater in der Hotellerie und
Gastronomie viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben.
H.J.K. –Ihre Fachberatung
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