Getränkebezugsverpflichtung
Gaststättenbetreiber haben sich früher von Brauereinen oder Getränkefachgroßhändlern Sicherheiten im Grundbuch eintragen lassen und im Gegenzug dafür finanzielle Unterstützung zu erhalten. Zwei OLG-Entscheidungen stellen nun fest, dass der Grundbucheintrag nach Ablauf von 20 Jahren unwirksam wird, wenn es hier nur darum geht, den Getränkebezug abzusichern.
Dies ist eine wichtige und richtige Entscheidung, da zum Beispiel bei Unternehmens- und Immobilienübertragungen der Grundbucheintrag immer wieder ein Hindernis darstellte.
Wie das OLG München bestätigt auch das OLG Frankfurt diese Rechtsauffassung, in dem es aus der Verbindung des Getränkebezuges und der entsprechenden Dienstbarkeit folgerte, dass diese in erster Linie der Sicherung des Getränkebezuges diene.
Diese eingetragene Dienstbarkeit wird aber nicht automatisch nach 20 Jharen nichtig, sondern muss dann auch im Grundbuch gelöscht werden. Diese Löschungsbewilligung ist bei der eingetragenen Brauerei bzw. beim Getränkeverleger einzufordern.
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Maklerprovision
Hat ein Makler seinem Auftraggeber nachweislich eine Gelegenheit zum Vertragsschluss gegeben, steht ihm Maklerprovision zu – das ist unstrittig. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) München muss der Auftraggeber die Provision jedoch auch dann zahlen, wenn die Tätigkeit des Maklers lediglich einer von mehreren Faktoren war, der zum Vertragsschluss führte. Im Juristendeutsch heißt das dann: „Die Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit begründet einen Provisionsanspruch.“ OLG München, Urteil vom 17.04.2013; Az. 3 U 5060/12
Sachverhalt:
Ein Makler erhält den Alleinauftrag für den Verkauf eines mit einem Hotel bebauten Grundstücks und schaltet ein Inserat, in dem er nur wenige grundlegende Daten zum Objekt nennt. Daraufhin meldet sich ein anderer Makler im Auftrag eines Interessenten, der einen Hotelbetrieb sucht. Es findet ein Besichtigungstermin statt, bei dem der Makler seinem Kollegen das Objekt zeigt. Kurz darauf beendet der Grundstücksbesitzer den Makleralleinauftrag, schließt jedoch direkt mit besagtem Interessenten einen Kaufvertag über 800.000 Euro für das Grundstück ab.
Der anfänglich vom Eigentümer mit dem Verkauf des Hotels beauftragte Makler verlangt von diesem nun eine Provision. Der Verkäufer verweigert die Zahlung mit der Begründung, das vom Makler geschaltete Inserat sei so ungenau gewesen, dass eine hinreichende Maklertätigkeit nicht zustande gekommen sei.
Die Entscheidung des Gerichts:
In erster Instanz weist das Landgericht Traunstein die Klage des Maklers ab und schließt sich dabei im Wesentlichen der Argumentation des Verkäufers an. Das OLG München jedoch widerspricht: Der im Auftrag des Eigentümers arbeitende Makler habe den Kontakt zwischen Verkäufer und Erwerber erstmals hergestellt. Damit sei die Voraussetzung eines Provisionsanspruchs nach § 652 BGB gegeben, denn die Tätigkeit des Maklers war zumindest mitursächlich für den späteren Abschluss des Kaufvertrages.
Die Einwände des Verkäufers sind für das Gericht rechtlich nicht erheblich. Laut OLG muss ein Inserat nicht sämtliche relevanten Daten wie Grundstücksadresse und Eigentümer-Name enthalten, da ein Makler mit Hilfe dieser umgangen und somit um sein Honorar gebracht werden könne. Ein Makler müsse noch nicht einmal über die Daten des Interessenten verfügen. Es reicht aus, wenn er – wie in diesem Falle geschehen – den ersten Kontakt zwischen Verkäufer und potenziellem Erwerber hergestellt.
Und welche Rolle spielt es, dass der Eigentümer den Makleralleinauftrag vor Abschluss des Kaufvertrags beendet hat? In diesem Falle keine: Denn die für den Provisionsanspruch entscheidende Tätigkeit – eben jene „Vermittlung einer Gelegenheit zum Vertragsschluss“ – fand während des Makleralleinauftrages statt.
Unsere Meinung: Wir schliessen uns der Meinung des OLG München an, welches dem Makler größtenteils Recht gab und ihm rund 38.000 Euro Provision zusprach.
Gerade Hotel-und Gastrounternehmen müssen diskret vermarktet werden, da meist weder Personal noch Kunden von einem beabsichtigten Verkauf erfahren sollen, da dies „Geschäftsschädigend“ sein kann.
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Eigentumswohnung: Ein „Laden“ ist keine Döner-Bude
Werden die Räume im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage in der Teilungserklärung als „Laden“ geführt, so darf dort kein Döner-Imbiss betrieben werden. Die Geruchs- und Geräuschbelästigungen eines solchen „Steh-Lokals“ gehen über die üblicherweise hinzunehmenden Beeinträchtigungen eines normalen Ladens hinaus. Die Eigentümer müssen einen solchen Imbiss nicht dulden – was insbesondere dann gelte, wenn „der Charakter des Hauses überwiegend als Wohnhaus zu werten“ sei. Und das sei bei 45 Wohnparteien und einem Ladenlokal anzunehmen. (AmG München, 483 C 2983/14)
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Teilungserklärung
Ist in der Teilungserklärung die Nutzung des Teileigentums als Laden zwingend festgeschrieben, ist auch ein talienisches Cafe mit eingeschränkten Speiseangebot verboten. (KG Berlin, Az.: 16 U 52/11)
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Ein gewerblicher Mieter eines kleinen Imbissbetriebs war mehrere Monate seine Miete schuldig geblieben. Daraufhin sprach der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den Einrichtungsgegenständen aus.
Er wollte als Sicherheit die Kücheneinrichtung sowie Stühle und Tische behalten. Da er für das Objekt kurzfristig eine andere Mieterin fand, räumte er den Imbiss leer und stellte die Sachen in einer nahe gelegenen Scheune unter.
Dabei hatte er eines übersehen: Das Vermieterpfandrecht erlischt an den Sachen des Mieters, wenn sie aus den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in an Dritte vermietete Räumlichkeiten auf demselben Grundstück des Vermieters verbracht werden. So hat es auch das Oberlandesgericht Bremen (Az. 5 U 7/13) entschieden.
Unser Tipp: Bis zur Verwertung sollten die Mietsachen im gemieteten Objekt verbleiben. Andernfalls könnte das Vermieterpfandrecht erlöschen.
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Deutscher Hotelmarkt profitiert von ausländischen Gästen
Mehr als verdoppelt hat sich innerhalb von 10 Jahren die Anzahl der Übernachtungen ausländischer Gäste in den 7 wichtigsten deutschen Hotelmärkten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, und Dresden. Laut der Frankfurter Hotelberatung Hotour wurden im vergangenen Jahr mit 23 Mio. Übernachtungen 103 % mehr gezählt als noch 2002.
Die Entwicklung war jedoch in den einzelnen Städten sehr unterschiedlich. Während sich die Übernachtungszahlen ausländischer Gäste in Berlin von 3,2 Mio. auf 9,3 Mio. fast verdreifachten, gab es in Frankfurt, Düsseldorf und Köln lediglich Zuwächse zwischen 49 % und 55 %. Neben Berlin hat sich Dresden besonders dynamisch entwickelt, wo es allerdings von einem niedrigen Nieveau von 292.000 Übernachtungen 2002 einen Zuwachs um 232 % auf 676.000 gab. In München stieg die Zahl der Übernachtungen von Ausländern von knapp 3 Mio. auf 5,4 Mio. (+82 %), in Hamburg von 1,1 Mio. auf 2 Mio. (+89 %).
In puncto Internationalität hat vor allem Frankfurt seine einst starke Stellung etwas eingebüßt. Im vergangenen Jahr gab es nur einen Zuwachs von 4 %, während das Plus in Hamburg 10 % betrug. „2002 entfiel in Frankfurt noch die Hälfte des Übernachtungsaufkommens auf internationale Gäste, 2011 waren es noch 44 %“, erklärt Hotour-Berater Falk Laudi.
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In Deutschland entstehen 380 neue Hotels
380 neue Hotels mit mehr als 54.000 Zimmern sollen laut dem Informationsdienstleister Tophotelprojects in den kommenden 3 – 4 Jahren hierzulande gebaut werden. Allein in Berlin entstehen derzeit 32 neue Hotels, allen voran das Walddorf Astoria (voraussichtlich Eröffnung im Herbst 2012). Aber auch andere deutsche Staädte bleiben im Visier für hochkarätige Hotelprojekte, darunter als besonders spektakuläre das Westin in der Elbphilharmonie in Hamburg. (Eröffnung voraussichtlich 2014) oder das Sofitel an der Alten Oper in Frankfurt am Main (geplante Eröffnung: Herbst 2014)
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Nun ist es offiziell: Die „Hygieneampel“ bzw. das „Farbbarometer“ wurde ad acta gelegt, doch ein Ende der Diskussionen ist nicht in Sicht. Ab 01. September droht eine Onlineveröffentlichung von sogenannten gravierenden Hygieneverstößen. Dies sieht das neue Verbraucherinformationsgesetz vor.
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Leipzig – Die Kommunen in Deutschland dürfen keine pauschale Bettensteuer auf Hotelübernachtungen aller Art erheben. Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig urteilte am Mittwoch, es müsse zwischen privaten und berufsbedingten Übernachtungen unterschieden werden. Von Touristen dürfe die Abgabe als sogenannte Aufwandsteuer verlangt werden, von Geschäftsreisenden dagegen nicht (Aktenzeichen: BVerwG 9 CN 1.11 und 2.11).
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Gewerbliches Mietrecht: TÜV-Beanstandungen kein Mietmangel!
Auch wenn ein TÜV-Gutachten das Zu- und Abluftsystem einer Gaststätte als gegen einschlägige Vorschriften verstoßend bezeichnet, führt das nicht automatisch zur Annahme eines Mangels der Mietsache und damit zu einer Mietminderung. Nur, wenn die Tauglichkeit der angemieteten Gaststätte zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wäre, könne dies anders gesehen werden, so das OLG Düsseldorf. Das wäre der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts in der erforderlichen Form untersagt hätte oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten gewesen wäre. Da vorliegend der Gaststättenbetreiber das TÜV-Gutachten privat beauftragt hatte, die zuständige Behörde die Lüftungsanlage nicht gerügt und erst recht dem Mieter den Betrieb einer Gaststätte nicht untersagt oder ihm die Erteilung einer Konzession verweigert hatte, verurteilte das Gericht den beklagten Mieter zur Rückzahlung des Mietrückstands.
Kommentar
Das OLG Düsseldorf bestätigt die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Anforderungen grundsätzlich keinen Mietmangel darstellen, solange sie nicht zu einem behördlichen Einschreiten führen.
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